Eşya Hukuku Ders Notları – Ayni Haklar
IV. AYNİ HAKLAR
Eşyalar üzerindeki mutlak haklara ayni hak denir. Ayni haklara hakim olan ilkeler şunlardır:
a) Belirlilik (muayyenlik) ilkesi: Bir ayni hakkın konusu ancak belirli bir şey olabilir.
b) Kamuya açıklık (aleniyet) ilkesi: Taşınırlarda zilyetlik, taşınmazlarda ise tapu sicili ayni haklarda kamuya açıklığı sağlar.
c) Güvenin korunması: Medeni Kanun taşınmazlarda mutlak olarak güveni korumuş, taşınırlarda ise ortalama bir çözüm kabul etmiştir.
d) Sınırlı sayı ve tipe bağlılık: Ayni haklar kanunda sınırlı sayıda belirtilmiştir. Taraflar yeni bir ayni hak oluşturamazlar. Ayni hakların içeriği de kanunda düzenlenmiştir.
e) Hak düşürücü süreye ve zaman aşımına tabi olmama ilkesi: Bu ilke, ayni haklardan fiilen yararlanılmaması halinde hakkın düşmeyeceğini gösterdiği gibi, ayni hakkın herkese karşı ileri sürülmesini sağlayan talep ve davaların da zamanaşımına uğramayacağını belirtir.
Ayni haklar sahibine verdiği yetkinin kapsamına göre ikiye ayrılır:
A) MÜLKİYET HAKKI: Sahibine bir eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerinden hepsini veren ayni hak, mülkiyet hakkıdır. Malik, sahibi olduğu eşyayı hukuk düzeninin sınırları içinde istediği gibi kullanabilir (müspet yetki). Mülkiyet hakkı sahibine, onu koruma amacıyla başlıca iki dava hakkı verir (menfi yetki).
a) İstihkak davası: Malikinin elinden isteği olmadan çıkan eşyanın malike geri verilmesini sağlayan davadır. Bu dava zamanaşımına uğramaz.
b) Saldırının men’i davası (el atmanın önlenmesi): Mülkiyet hakkına hukuka aykırı bir saldırıda bulunulması durumunda bu saldırının kaldırılmasını veya önlenmesini sağlayan davadır.
Malik bu iki davadan başka uğradığı zararlar için tazminat davası da açabilir.
1) Mülkiyet Hakkının Konusu ve Kapsamı: Bu hakkın konusunu yalnızca eşyalar oluşturur. Fikri haklar ile alacak hakları üzerinde mülkiyet hakkı söz konusu olmaz.
Mülkiyet hakkının kapsamına asıl eşya ile birlikte onun mütemmim cüzleri (bütünleyici parçaları) ve teferruatı (eklentileri) girer.
Mütemmim cüz; yerel adetlere göre asıl eşyanın temel unsurunu teşkil eden ve eşyaya zarar verilmeksizin ondan ayrılması mümkün olmayan parçalardır. Bu tanıma göre bir evin çatısı kapı ve pencereleri merdivenleri onun mütemmim cüzüdür.Diğer taraftan bir bina üzerinde bulunduğu arsanın bir ağaç üzerinde yetişmiş olduğu arazinin mütemmim cüzüdür.Tabii semereler (doğal ürünler) de asıl eşyadan ayrılıncaya kadar onun mütemmim cüzü sayılırlar. Bütünleyici parçalar bağımsızlıklarını kaybettikleri için ayrı bir ayni hak konusu olamazlar.
Teferruat (eklenti); asıl eşya malikinin iradesine veya yerel adetlere göre, bir şeyin işletilmesi, korunması veya yarar sağlaması için sürekli bir biçimde o şeye özgülenen ve kullanılmasında birleştirme, takma veya başka bir biçimde asıl eşyaya bağlı kılınan menkul eşyadır. Bir gözlüğün kabı,bir dolabın anahtarı teferruattır.
Bir eşyaya malik olan kimse o şeyin bütünleyici parçalarına ve doğal ürünlerine de sahip olur. Asıl eşya ile ilgili olarak yapılan tasarruf işlemleri aksi belirtilmedikçe onun teferruatını da kapsar.
2) MÜLKİYETİN TÜRLERİ
a) Tek mülkiyet: Bir eşyanın tamamı üzerinde tek bir kişinin yalnız başına malik olmasıdır.
b) Birlikte (toplu) mülkiyet: İkiye ayrılır:
aa) Müşterek (ortak-paylı) mülkiyet: Birden fazla kişinin aynı eşya üzerinde fiilen taksim edilmemiş paylara sahip olmalarıdır. Müşterek mülkiyette maliklerden her birinin payı belli olmasına rağmen bunlar fiilen bölünmemiştir. Aksine bir hüküm yoksa paylar birbirine eşit sayılır. Maliklerden her biri kendi payı üzerinde diğerlerinden bağımsız olarak tasarrufta bulunabilir (payını satabilir, rehin edebilir, haczettirebilir). Buna karşın pay, maddi kullanmayı hedef alan haklara (ör. geçit irtifakı, sükna hakkı, kira sözleşmesi) konu olamaz. Mülkiyete konu olan eşyanın tamamı üzerindeki tasarruf işlemleri için ise bütün ortakların rızası gerekir.
Paydaşlardan her biri olağan yönetim işlerini yapmaya yetkilidir. İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, kira sözleşmelerinin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir. Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması (olağanüstü yönetim işleri), oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehini veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar.
Paydaşlardan her biri, bölünemeyen ortak menfaatlerin korunmasını diğer paydaşları temsilen sağlayabilir. Bu temsil, teknik anlamda bir temsil değildir. Bu bağlamda paylı malın korunması için dava kaybedildiğinde bu husus, diğer ortakları bağlamaz. Paydaşın hakkını korumaya yönelik talebi bölünebilir nitelikte ise (ör. tazminat davası) bu talep payı oranında olacaktır.
Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar ön alım hakkını kullanabilirler. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Cebri artırmayla satışlarda bu hak kullanılamaz.
Hukuki işlem gereğince (paylaşmayı isteme hakkı hukuki işlemle en çok 10 yıllık süre ile sınırlandırılabilir) veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez. Paylaşma, malın aynen bölünmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.
bb) İştirak halinde (elbirliği halinde) mülkiyet: Aralarında kanun ya da sözleşme gereğince ortaklık bağı kurulmuş kimselerin bir şeyin tamamına hep birlikte malik olmalarıdır. Ör. adi şirket, miras şirketi. Ortakların hakları ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleri ile belirlenir.
Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm yoksa, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için oybirliğiyle karar alınması gerekir. Ortaklardan her biri, topluluğa giren hakların korunmasını sağlayabilir. Bundan bütün ortaklar yararlanır.
Elbirliği mülkiyeti, malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona erer. Paylaştırma, aksine bir hüküm bulunmadıkça, paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır.
İştirak halinde mülkiyet ile müşterek mülkiyetin karşılaştırılması
Örnek:(A) ve (B) bir yatın müşterek malikleridir.(A) ve (B) yatın motor dairesinde veya kaptan dairesinde ayrı ayrı bağımsız mülkiyet hakkına sahip değillerdir.Fakat (A) ve (B) yatın mülkiyetine paylı olarak sahiptirler ve her hissedar payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir.Mesela (B) payını (C) ye satarsa yatın mülkiyeti (A) ve (C) ye ait olur .(MÜŞTEREK MÜLKİYET)
Örnek :Yat ile turist gezdirmek için kurulan bir adi şirket kurulduktan sonra bir yat satın aldığında bu yat üzerinde adi şirketin kurucuları (A) (B) (C) yata iştirak halinde malimdirler. (A) (B) (C) kendi hissesi üzerinde serbestçe tasarruf edemezler.Yat üzerinde her ortak mülkiyet hakkına sahiptir.Ortaklıkla mala iştirak halinde ortak olmuşlardır.
İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET İLE MÜŞTEREK MÜLKİYET ARASINDAKİ BAŞLICA FARKLAR
|
Müşterek Mülkiyet
|
İştirak halinde mülkiyet
|
|
Her malikin eşya üzerinde hissesi bellidir
|
Maliklerin hisseleri belli değildir
|
|
Konu daima belli bir eşyadır
|
Birden fazla eşya olabileceği gibi mal varlığı da olabilir
|
|
Her paydaş payı üzerinde tasarruf edebilir
|
Ortaklar birlikte o mal üzerinde tasarruf edebilirler
|
|
Her paydaşın diğerinden bağımsız o eşyayı kullanma hakları vardır
|
Ortaklar malı birlikte kullanabilirler
|
|
Adi işler,önemli işler,fevkalade işler birbirinden ayrı düzenlenmiştir
|
Malın idaresi oybirliği ile olur
|
|
Sorumluluk adi sorumluluktur ve hisse oranındadır
|
Sorumluluk müteselsildir
|
3) MENKUL (TAŞINIR) MÜLKİYETİ
Taşınır mülkiyetinin konusu; nitelikleri itibariyle taşınabilen maddi şeyler ile edinmeye elverişli olan ve taşınmaz mülkiyetinin kapsamına girmeyen doğal güçlerdir (elektrik, doğalgaz vs.).
Menkul mülkiyeti aslen, devren ve kazandırıcı zamanaşımı ile kazanılabilir.
a) Aslen kazanma: İhraz (ele geçirme), lükata (kaybolunan bir şeyi bulma), hukuki tağyir (işleme), define, iki malın birbirine karışması veya birleşmesi.
b) Devren kazanma: Bir taşınır üzerindeki mülkiyet hakkının eski malikinden bir hukuki işlemle kazanılmasıdır. Taşınır mülkiyetinin nakli için zilyetliğin devri gerekir. Bir taşınırın mülkiyeti bazen teslim gerçekleşmeden (hükmen teslim, kısa elden teslim ve zilyetliğin havalesi) karşı tarafa geçebildiği gibi bazen de teslime rağmen mülkiyet yine de malikin üzerinde kalmakta devam eder (mülkiyeti muhafaza (saklı) şartıyla satım).
c) Kazandırıcı zaman aşımı ile kazanma: Başkasının menkul bir malını davasız ve aralıksız 5 yıl iyi niyetle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kimse, o taşınırın maliki olur.
4) GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) MÜLKİYETİ:
Yerinde sabit olan ve bir yerden diğer yere nakledilemeyen eşyaya taşınmaz denir. Nelerin taşınmaz sayılacağı kanunda belirtilmiştir (arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler).
Taşınmaz mülkiyeti aslen, devren ve zaman aşımı ile kazanılabilir.
a) Aslen kazanma: İşgal, yeni arazi oluşması.
b) Devren kazanma: Taşınmaz mülkiyetinin devri amacını taşıyan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır. Bu sözleşmeler tapu memuru önünde yapılmalıdır. Gayrimenkul satım vaadi sözleşmesini ise noterler yapmaya yetkilidir. Taşınmaz mülkiyetinin devri için ayrıca tapu siciline tescil işleminin de yapılmış olması gerekir. Tescilsiz iktisap hallerinde ise (işgal, miras, kamulaştırma, mahkeme hükmü, cebri icra gibi) mülkiyet tescilden önce kazanılır.
c) Zaman aşımıyla kazanma:
aa) Olağan (Adi) zaman aşımıyla kazanma: Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapuda malik gözüken kimse o taşınmazı davasız ve aralıksız 10 yıl süreyle ve iyi niyetle zilyetliğinde bulundurursa onun maliki olur.
bb) Olağanüstü (fevkalade) zaman aşımıyla kazanma: Tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya kayıtlı olmakla birlikte maliki anlaşılamayan veya 20 yıl önce ölmüş veya gaipliğine karar verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazı davasız ve aralıksız 20 yıl süre ile ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi tescil için hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına tescil davası açabilir. Mülkiyet yukarıdaki şartların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.Olağanüstü zamanaşımı ile kazanmada iyi niyet aranmaz,
B) SINIRLI AYNİ HAKLAR: Sahibine kullanma ve/veya yararlanma yetkisi tanıyan ayni haklardır.Mülkiyet hakkının dışında kalan ayni haklara doktrinde sınırlı ayni haklar denilmesinin sebebi bu hakların sahibine mülkiyet hakkının sağladığı yetkilerin hepsini değil fakat bir kısmını vermeleridir.Bilindiği üzere mülkiyet hakkından sahibi lehine kullanma,yararlanma ve tasarruf olarak üç çeşit yetki çıkmaktadır.Sınırlı ayni haklar ise sahibine bu yetkilerden sahibine yalnız birisini bazende ikisini verir. Bunlar 3’e ayrılır:
1) İRTİFAK HAKLARI: Sahiplerine bazen yalnızca kullanma veya yararlanma, bazen de hem kullanma hem yararlanma yetkilerini veren ayni haklardır. Üçe ayrılırlar:
a) Ayni irtifak hakları (taşınmaz lehine irtifak hakkı-eşyaya bağlı irtifak hakları): Herhangi bir şahıs söz konusu olmaksızın ,Bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine konulmuş bir yük olup, yüklü taşınmazın malikini mülkiyet hakkının sağladığı bazı yetkileri kullanmaktan kaçınmaya veya yararlanan taşınmaz malikinin yüklü taşınmazı belirli şekilde kullanmasına katlanmaya mecbur kılar. Ayni irtifak haklarında daima iki gayrimenkul bulunur.Bunlardan biri üzerinde irtifak hakkı kurulan yani hakkın konusunu teşkil eden gayrimenkuldur ki buna (hadim) yüklü gayrimenkul denir.Diğeri ise lehine irtifak hakkı kurulmuş olan yani irtifak hakkından malikinin yararlanacağı gayrimenkuldur ki buna da hakim gayrimenkul denir.
b) Şahsi irtifak hakları: Bir kimse lehine kurulan ve o kişinin taşınmazın maliki olup olmadığına dikkat edilmeksizin ortaya çıkan bir irtifak hakkıdır. Şahsi irtifak hakları kural olarak, sağlar arası işlemlerle veya ölüme bağlı tasarruflarla başkalarına devredilemedikleri gibi miras yoluyla da mirasçılara geçmezler. İntifa ve sükna hakkı bu niteliktedir. Bunlara düzenli şahsi irtifak hakları denir. İntifa hakkı; menkuller, gayrı menkuller, haklar ve malvarlığı üzerinde kurulabilen ve sahibine hakkın konusu olan şeyi kullanma ve ondan yararlanma yetkilerini veren bir irtifak hakkıdır. Sükna (oturma) hakkı; sahibine bir binada veya onun bir kısmında oturma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.
Şahsi irtifak haklarından bazıları ise başkalarına devredilebildikleri gibi miras yoluyla da mirasçılara geçerler. Üst hakkı ve kaynak hakkı (düzensiz şahsi irtifak hakları) bu niteliktedir. Üst hakkı; bir başkasının arsasında inşaat yapma yetkisi veren irtifak hakkı. Üst hakkı bağımsız bir irtifak olarak yüzyıldan fazla bir süre için kurulamaz. Kurulmuş bulunan bir üst hakkı süresinin dörtte üçü dolduktan sonra kurulması için öngörülen şekle uyularak azami bir yüz yıl daha uzatılabilir. Ancak böyle bir uzatma anlaşması yapılacağına ilişkin önceden yapılan taahhütler geçersizdir. Kaynak hakkı; başkasının arazisinde bulunan kaynak üzerinde irtifak hakkı, sahibine suyun alınması ve akıtılması yetkilerini verir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçer.
c) Karma (diğer) irtifak hakları: Malik, taşınmazı üzerinde herhangi bir kişi veya topluluk lehine atış eğitimi veya spor alanı veya geçit olarak kullanılmak gibi belirli bir yararlanmaya hizmet etmek üzere başka irtifak hakları da kurabilir. Bu haklar, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez.
2) GAYRI MENKUL MÜKELLEFİYETİ (TAŞINMAZ YÜKÜ): Bir taşınmaz malikini yalnız o taşınmazla sorumlu olmak üzere diğer bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. İrat senedi ve kamu hukukuna ilişkin taşınmaz yükleri saklı kalmak koşuluyla, taşınmaz yükünün konusu ancak yüklü taşınmazın ekonomik niteliğinden doğan veya yararlanan taşınmazın ekonomik ihtiyacını karşılayan bir edim olabilir. Taşınmaz yükü; alacaklıya yükümlüye karşı hiçbir kişisel alacak hakkı sağlamaz; sadece alacağını yüklü taşınmazın değerinden elde etme yetkisi verir.
3) REHİN HAKLARI: Sahibine alacağını borçludan alamadığı takdirde rehin konusu eşyayı paraya çevirterek alacağını alma yetkisi veren ayni bir haktır. Rehin hakları, bir alacağın varlığını gerektirdikleri için fer’i niteliktedirler. Rehin hakları teminat (güvence) sağlayan sınırlı ayni haklardandır. Rehin, hakkın konusu eşyanın türüne göre ikiye ayrılır:
a) Gayrı menkul rehini: Rehin hakkı, ancak tapuya kayıtlı taşınmazlar üzerinde kurulabilir. Birden çok taşınmazın aynı borç için rehnedilmesi, taşınmazların aynı malike veya borçtan müteselsil sorumlu olan maliklere ait olmalarına bağlıdır. Diğer hallerde, her taşınmazın alacağın ne miktarı için güvence oluşturduğu rehin kurulurken belirtilir. Rehnedilecek gayrı menkulün mutlaka borçluya ait olması gerekli değildir.
Taşınmaz rehini, miktarı Türk parası ile gösterilen belli bir alacak için kurulabilir. Alacağın miktarının belli olmaması halinde, alacaklının bütün istemlerini karşılayacak şekilde taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır taraflarca belirtilir.
Yurt içinde veya dışında faaliyette bulunan kredi kuruluşlarınca yabancı para üzerinden veya yabancı para ölçüsü ile verilen kredileri güvence altına almak için yabancı para üzerinden taşınmaz rehini kurulabilir. Bu halde her derecenin ifade ettiği miktar, rehin konusu alacağın tespit edildiği para türü üzerinden gösterilir. Ancak, aynı derecede birden fazla para türü kullanılarak rehin kurulamaz.
Yabancı para üzerinden kurulan rehine ait bir derecenin boşalması halinde, yerine, tescil edileceği tarihteki karşılığı Türk parası veya yabancı para üzerinden rehin kurulabilir. Türk parası ile kurulmuş bir rehine ait derecenin boşalması halinde ise, yerine tescil edileceği tarihteki karşılığı yabancı para üzerinden rehin kurulabilir.
Yabancı veya Türk parası karşılıklarının hesabında hesap günündeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın döviz alış kuru esas alınır. Rehin haklarının hangi yabancı paralar üzerinden kurulabileceği Bakanlar Kurulu’nca belirlenir.
Gayrı menkul rehininin üç türü vardır:
aa) İpotek: Bir alacağın güvencesi olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesidir. İpotekte alacaklı alacağını taşınmazın değeri üzerinden alamazsa borçlunun diğer mal varlığına başvurabilir. Buna borçlunun “şahsi sorumluluğu” denir.
bb) İrat Senedi: İpotekli borç senedi gibi bir kıymetli evraktır. İrat senedi taşınmazın değerini tedavül ettirmek amacına yönelmiştir. Fakat ipotek ve ipotekli borç senedinden farklı olarak alacaklı alacağını yalnızca rehin konusu taşınmazın değeri üzerinden alabilip borçlunun diğer mal varlığına başvuramaz. Buna borçlunun “ayni sorumluluğu” denir.
cc) İpotekli Borç Senedi: Bir kıymetli evrak niteliğinde olup aynen ipotekte olduğu gibi borçlunun şahsi sorumluluğuna gidebilme hakkı veren bir taşınmaz rehini türüdür. Diğer bir ifadeyle ipotekli borç senedi, hem kişisel sorumluluğun sürdüğü, hem de taşınmaz değerinin tedavülünün mümkün olduğu bir taşınmaz rehini çeşididir.
İPOTEK: Bir alacağın teminatı olarak bir taşınmazın karşılık gösterilmesidir. İpotek edilecek taşınmazın mutlaka borçluya ait olması gerekmez. Bir kimse başkasının borcu için taşınmazını ipotek ettirebilir.
İpotek teminat amacı güden ve borçlunun şahsi sorumluluğuna yol açan bir gayrimenkul rehini türüdür. Mevcut alacakları teminat altına almak için kurulan ipoteğe ana para ipoteği; ileride doğacak veya doğması muhtemel alacaklar için kurulan ipoteğe ise azami meblağ ipoteği denir.
İpoteğin meydana gelebilmesi için, ipotek konusu taşınmazın maliki ile alacaklı arasında tapu memuru huzurunda resmi şekilde bir rehin sözleşmesinin yapılması bu sözleşmenin tapu siciline tescil edilmesi şarttır. Rehin sözleşmesi borçlandırıcı bir işlem olmasına karşın tescil bir tasarruf işlemidir. Tescilin sebebini bu rehin sözleşmesi oluşturur.
Bazı hallerde ise taraflar arasında bir rehin sözleşmesi olmaksızın doğrudan tescil talebinde bulunulabilir. Bu hallere dolayısıyla kanuni rehin (tescile tabi kanuni ipotekler) denir. Böyle bir yetkiye sahip bulunan alacaklılar şunlardır: Sattığı taşınmaz üzerinde satış bedelini temin için satıcı; taksimden doğan alacakları için taşınmaz üzerindeki mirasçı ve ortaklar ve bir taşınmaz inşaatın da çalışıp bundan doğan alacakları için o taşınmaz üzerinde müteahhit ve işçiler. Alacaklıların, bu kanuni ipotek hakkından önceden feragat etmeleri geçerli değildir. Söz konusu alacaklılar üç ay içinde (mirasçılar ve satıcı için, mülkiyetin devri tarihinden, müteahhit ve işçiler için ise, işin sona ermesinden itibaren) tescil talebinde bulunmak zorundadırlar.
Alacaklının rehin konusu taşınmazın değerinin düşmesini önlemek amacıyla yaptığı giderler için tescile gerek olmaksızın doğan rehin hakkına da doğrudan doğruya kanuni rehin denir.
İpotekli taşınmazın devri, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, borçlunun sorumluluğunda ve güvencede bir değişiklik meydana getirmez. Yeni malik borcu yüklendiği takdirde alacaklı, kendisine başvurma hakkını saklı tuttuğunu bir yıl içinde yazılı olarak önceki borçluya bildirmezse, borçlu borcundan kurtulur.
a) İpoteğin Tabi Olduğu İlkeler:
aa) Aleniyet (açıklık) ilkesi: İpoteğin resmi bir işlemle ve tapu siciline tescille ortaya çıkmasını ifade eder.
bb) Belirlilik ilkesi:
aaa) Konuda belirlilik: Üzerinde ipotek kurulacak olan taşınmaz tapuya kayıtlı olmalı ve rehinin kurulması aşamasında belirli olmalıdır. Aynı borç için birden fazla taşınmaz rehnedilebilir. Birden çok taşınmaz aynı malike veya ortak ve müteselsil borçlu olan kişilere aitse bütün taşınmazlar borcun tamamına güvence oluşturur.
bbb) Alacakta belirlilik: Güvenceye bağlanacak olan alacağın mutlaka mevcut olması şart değildir. İlerde doğacak veya doğması muhtemel olan bir alacağı teminat için de ipotek kurulabilir. Fakat taşınmazın oluşturacağı teminat miktarı belli edilmiş olmalıdır.
cc) Teminat ilkesi; Taşınmaz rehini (ipotek) rehnedilmiş olan taşınmazın mütemmim cüzleri ile teferruatını kapsar. Rehnedilen taşınmaz kira getirmekte ise bu kiralar ve sigorta tazminatı da rehin kapsamına dahildir.
Borçlu borcunu ödemediğinde, alacaklının taşınmaza sahip olacağı şeklindeki anlaşma geçersizdir. Buna merhuna temellük yasağı (rehin konusu eşyaya sahip olma yasağı) denir.
Alacaklı alacağı muaccel olduktan sonra İcra İflas Kanunu hükümlerine göre taşınmazın paraya çevrilmesini talep edebilecektir. Taşınmaz rehininin alacaklıya sağladığı güvencenin kapsamına; ana para, takip giderleri ve gecikme faizi, iflasın açıldığı veya rehinin paraya çevrilmesinin istendiği tarihe kadar muaccel olmuş üç yıllık faiz ile son vadeden başlayarak işleyen faiz.
dd) Sabit dereceler ilkesi; Sınırlı ayni haklarda sıra kural olarak tescil tarihine göre olur. Fakat kanunumuz ipotek bakımından bu kuraldan ayrılmış ve sabit dereceler ilkesini benimsemiştir. Bu sisteme göre; taşınmaz rehnedilirken hangi ipotek derecesine kaydedilirse o derecede teminat oluşturur. Rehnedilen gayrimenkul paraya çevrildiğinde ilk önce 1. derecedeki alacaklıya ödeme yapılır. Ancak bundan sonra diğer derecelerdeki alacaklılara ödemelerde bulunulabilir.
Aynı dereceden birden fazla ipotek kurulabilmesi için o derecede daha önce kurulmuş olan ipotek alacaklısının rızası gerekir. Bir derecedeki rehinin sona ermesiyle daha alttaki derecedeki rehin kendiliğinden üste geçmez. Boşalan dereceye alttaki derecedeki rehinin geçebilmesi için bu konuda alacaklıya ipotekte boşalan (serbest) dereceden yararlanma hakkı tanınmış ve bu hakkın tapu siciline şerh edilmiş olması gerekir.
İpoteğin Sona Ermesi
İpotek buna ilişkin kaydın terkini (silinmesi) veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona erer. Alacak sona erince ipotekli taşınmazın maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.
b) MENKUL (TAŞINIR) REHNİ: Menkul rehininin türleri şunlardır: Teslim şartlı rehin, hapis hakkı, alacak ve diğer haklar üzerinde rehin, rehin karşılığında ödünç verme işi ile uğraşanlarla yapılan rehin ve rehinli tahvilat.
1) TESLİM ŞARTLI REHİN
Bir menkul eşyanın bir alacağın güvencesini oluşturmak üzere rehin veren tarafından alacaklıya veya üçüncü bir kişiye teslim edilmesiyle kurulan rehindir.
Menkul eşyalar üzerinde rehin hakkı kural olarak bu eşyanın teslim edilmesiyle kurulabilir. Fakat hayvan rehini, gemi ipoteği ve ticari işletme rehini ise teslim şartı olmaksızın kurulabilen sicilli menkul rehini türleridir. Ayrıca, gerçek veya tüzel kişilerin alacaklarının güvence altına alınması için, kanun gereğince bir sicile tescili zorunlu olan taşınırlar üzerinde (bugün için bir resmi sicile tescili zorunlu olan taşınır motorlu araçlardır ve söz konusu olan sicil trafik sicilidir), zilyetlik devredilmeden de, taşınır malın kayıtlı bulunduğu sicile yazılmak suretiyle rehin kurulabilir.
Teslim şartlı rehinin kurulabilmesi için rehin verenle alacaklı arasında bir rehin sözleşmesinin yapılması ve rehnedilecek olan taşınırın teslim edilmesi gerekir. Teslim bir tasarruf işlemidir. Teslim (zilyetliğin devri) alacaklıya yapılabileceği gibi 3. bir kişiye de yapılabilir. Hükmen teslim yoluyla rehinin kurulması söz konusu değildir.
Teslim şartlı rehinden doğan en önemli yetki rehini paraya çevirtme hakkıdır. Borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınırın mülkiyetinin alacaklıya geçmesini öngören sözleşme hükmü geçersizdir.
Alacaklı, rehnedilen taşınırı ancak rehnedenin rızasıyla bir başkasına rehnedebilir (alt rehin). Rehnedilen taşınırın maliki, onun üzerinde bir art rehin kurabilir. Bunun için, alacağı ödenince rehnedilen taşınırın sonraki alacaklıya teslim edilmesinin rehinli alacaklıya yazılı olarak bildirilmesi gerekir.
Bu hak fer’i bir hak olduğu için alacağın ortadan kalkması veya menkul eşya üzerindeki zilyetliğin sürekli olarak kaybedilmesiyle sona erer.
2) HAPİS HAKKI
Sahibine zilyetliğinde bulunan ve borçluya ait olan taşınırı veya kıymetli evrakı, vadesi gelen alacağı (muaccel olan) kendisine ödeninceye kadar o şeyleri iade etmemek ve gerekirse paraya çevirterek alacaklıya alma yetkisi veren kanundan doğan bir rehin hakkıdır. Kanun kiralayana, taşıyıcıya ve acenteye hapis hakkı tanımıştır.
Hapis hakkının doğumu için kural olarak alacağın muaccel olması gerekir. Fakat borçlu borcunu ödemekten aciz olursa alacak muaccel olmasa bile hapis hakkı kullanılabilir. Hapis hakkının doğumu için, bu hakka konu olan menkul eşyanın veya kıymetli evrakın alacaklının zilyetliğinde bulunması ve zilyetliğin de borçlunun isteği ile kazanılmış olması gerekir. Hapis hakkı, alacaklının iyi niyetle zilyetliğine geçirmiş olması şartıyla borçluya ait olmayan şeyleri de kapsar. Alacak ile hapis hakkına konu olan menkul eşya veya kıymetli evrak arasında tabii bağlantı bulunmalıdır. Zilyetlik ve alacak ticari ilişkiden doğmuşsa, tacirler arasında bu bağlantı varsayılır.
Hapis hakkına konu olan menkul eşyanın paraya çevrilebilir nitelikte olması gerekir. Alacaklının üstlendiği yükümlülükle veya borçlunun teslim sırasında ya da daha önce verdiği talimatla veya kamu düzeniyle bağdaşmayan hallerde hapis hakkı kullanılamaz.
Borç yerine getirilmez ve yeterli güvence de gösterilmezse alacaklı, borçluya daha önce bildirimde bulunarak, hapsettiği şeylerin teslime bağlı rehin hükümleri uyarınca paraya çevrilmesini isteyebilir.
3) ALACAKLAR VE DİĞER HAKLAR ÜZERİNDE REHİN: Başkasına devredilebilen alacaklar ve diğer haklar rehnedilebilir. Senede bağlanmış olan veya olmayan alacakların rehini için sözleşmenin yazılı şekilde yapılması ve senede bağlı alacaklarda senedin teslimi gerekir. Diğer hakların rehininde, yazılı rehin sözleşmesiyle birlikte, bu hakların devri için öngörülen şekle uyulması gerekir.
Hamile yazılı senetlerin rehini için senetlerin rehin alacaklısına teslimi yeterlidir. Diğer kıymetli evrakın rehini için senedin ciro edilmiş veya yazılı devir beyanı yapılmış olarak teslimi gerekir. Emtiayı temsil eden kıymetli evrakın rehnedilmesiyle emtia üzerinde rehin hakkı doğar.
Rehinli bir alacak üzerinde sonra gelen bir rehinin kurulması (art rehin), ancak rehnedenin veya sonra gelen rehin alacaklısının durumu önce gelen rehin alacaklısına yazılı olarak bildirmesi halinde geçerlidir.
Eşya Hukuku Test 3 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!
Eşya Hukuku Test 2 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!
Eşya Hukuku Test 1 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!
Eşya Hukuku
Ana kaynaklar:
1. Akipek, J./Akıntürk, T., Eşya Hukuku, İstanbul
2. Ertaş, Ş., Eşya Hukuku, İzmir
3. Esener, T./ Güven, K., Eşya Hukuku, Ankara
4. Oğuzman, K./Seliçi, Ö./ Oktay-Özdemir, S., Eşya Hukuku, İstanbul
Yardımcı kaynaklar:
Eşya Hukuku Pratik Çalışmaları – Sinem Aydın
Referanslar:
Aydın Aybay, Hüseyin Hatemi: Eşya Hukuku, İstanbul
| Dersin Amacı |
| Bu dersin amacı, öğrencilere ayni haklar ve bunların aleniyetini sağlayan zilyetlik ve tapu sicili kurumları hakkında lisans düzeyinde bilgiler vermektir. Ders ayrıca bir önceki yıl görülen Borçlar Genel Hukuku dersinin esas aldığı borç ilişkisinin ifası bakımından değinilmiş olan tasarruf işlemlerinin bağlı bulundukları kuralları da ortaya koymakta, özellikle bir Borçlar Hukuku konusu ve borç kaynağı olan sebepsiz zenginleşme kurallarının uygulama alanına ışık tutan bilgiler vermeyi amaçlamaktadır. Ayrıca 3. sınıftaki Medeni Usul Hukuku ile 4. sınıftaki İcra ve İflas Hukuku derslerinin temeli sayılan pek çok konuda alt yapı oluşturmaya hizmet etmektedir. |
| Dersin Öğrenme Kazanımları |
| 1 Ayni hak kavramının niteliklerini, türlerini, içeriklerini ve bunlara egemen olan ilkeleri belirleyebilme. 2 Zilyetlik ve tapu sicili kurumlarını, bunların işlevini, bunlara bağlanan sonuçları ve bunlara ilişkin ilkeleri belirleyebilme. 3 Eşya Hukuku alanında yazılmış bilimsel çalışmaları, verilmiş yargı kararlarını ve mevzuatı değerlendirebilme. 4 Eşya Hukuku alanında ortaya çıkmış ve çıkabilecek sorunları tespit edebilme. 5 Eşya Hukuku alanındaki sorunları, ayni haklara, zilyetlik ve tapu siciline egemen olan ilkeler ışığında çözümleyebilme. 6 Eşya Hukuku alanında gerekçeli, eleştirel ve tartışmaya açık görüşler üretebilme. 7 Eşya Hukuku alanındaki bilgi ve görüşlerini üçüncü kişilere sözlü ve yazılı olarak aktarabilme. |
