Eşya Hukuku Ders Notları – Zilyetlik

EŞYA HUKUKU

Kişilerin bir eşya
üzerindeki hakimiyetlerinin niteliklerini ve bunlar dolayısıyla diğer kişilerle
olan ilişkilerini düzenleyen bir medeni hukuk dalıdır.
I. EŞYA VE TÜRLERİ:
Eşya, üzerinde
bireysel hakimiyet sağlanabilecek iktisadi bir değer taşıyan şahıs dışı cismani
varlıklardır. İnsan vücudu hukuken eşya kavramı dışındadır. Üzerinde bireysel
hakimiyet kurulabilecek, sınırlandırılmış maddi varlıklar hukuken eşya
kavramına dahildir.
A) TAŞINIR EŞYA – TAŞINMAZ EŞYA: Özüne zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen eşya
taşınır, taşınamayanlar ise taşınmaz eşya olarak adlandırılır. Niteliği
itibariyle taşınır olan gemi, İcra-İflas Kanunu bakımından taşınmaz
sayılmıştır.
B) MİSLİ EŞYA –
GAYRIMİSLİ EŞYA:
Alışveriş hayatında kural olarak sayma veya
tartma veya ölçme ile belirli hale gelen eşya misli eşyadır. Buna karşın,
ferden tayin edilmesi gereken eşya ise, gayrı misli eşyadır. Çoğu zaman misli
eşya nev’i borcuna gayrı misli eşya ise parça borcuna konu oluşturursa da tersi
de mümkün olabilir. Misli eşya-gayrı misli eşya ayrımı eşyanın niteliği icabı
objektif olarak yapılan bir ayrım olduğu halde nev’i borcu-parça borcu ise bir
borç ilişkisinde tarafların kararlaştırdıkları edim açısından yapılan bir
ayrımdır.Örnek: Para hamile yazılı kıymetli evrak şarap,kumaş misli
eşyadır.Bir alışverişte alınan bir tablo,ısmarlama yapılan bir elbise
gayri-misli eşyadır.
C) BASİT EŞYA-BİRLEŞİK EŞYA-EŞYA BİRLİĞİ: Hariçten hiçbir şey eklenmeksizin tek başına
var olan eşyaya basit (yalın) eşya denir. Birleşik (mürekkep) eşya ise; birden
çok yalın eşyanın birbirinden ayrılmaz şekilde birleşmesinden oluşarak ayrı
varlık teşkil eden eşyadır. Ör. bir kitap, ampul.
                Eşya birliği ise,
bağımsızlıklarını kaybetmeksizin ortak bir amaç için bir araya getirilmiş olan
ve ekonomik bir bütünlük arz eden birden çok eşyadan oluşan topluluktur. Ör.
bir çift ayakkabı, bir pul koleksiyonu.
D) TÜKETİME (İSTİHLAKE) TABİ OLAN VE OLMAYAN EŞYA: Kendilerinden amaca uygun yararlanma tüketim
yolu ile olan eşya tüketime tabi eşya iken; bir süre kullanılmak suretiyle
kendisinden yararlanılan eşya tüketime tabi olmayan eşyadır. Ör. elbise,
otomobil.
                Eşyanın tüketime
tabi olup olmaması esas olarak eşyanın özgülendiği amaç ile ilgilidir.
Örnek: Yiyecek maddeleri ,yakacaklar v.s tüketilen
eşyadır.Mobilya.elbise,otomobil v.s tüketilemeyen eşyadır.Bir kuyumcunun satmak
üzere bulundurduğu takılar tüketime tabi eşyadır.Fakat satın alan kimse için o
takı o niteliği taşımaz ve tüketilemeyen eşya sayılır.
E) BÖLÜNEBİLEN VE BÖLÜNEMEYEN EŞYA: Hukuki yönden bölünebilme, eşyanın değerinde önemli bir azalma
olmaksızın aynı nitelikte birden çok parçaya ayrılabilir olmasını belirtir. Ör.
bir canlı hayvan bölünemez nitelik taşır.
F) ÖZEL MÜLKİYETE TABİ OLABİLEN VE OLAMAYAN EŞYA: Orta malları (parklar, meydanlar, yollar,
köprüler gibi doğrudan doğruya kamunun yararlanmasına tahsis edilmiş mallar),
hizmet malları (kamu hizmetlerinin görülmesini temin için tahsis edilmiş
mallar) ve tabii servetler ve kaynaklar özel mülkiyet konusu olamaz.
                Kıyılar gibi
tarıma elverişli olmayan arazi, kayalar, dağlar ve tepeler de devletin hüküm ve
tasarrufu altındadır. Bu tür malların hangi şartlarla özel mülkiyete konu
olabileceği kanunlarla belirlenir.
                Bir malın devlete
ait olması o malın mutlaka özel mülkiyet konusu olmadığı manasına gelmez.
G) SAHİPLİ EŞYA – SAHİPSİZ EŞYA: Bu ayrım, özel mülkiyete konu olabilen eşyanın fiilen üzerinde mülkiyet
bulunup bulunmamasına göre yapılan bir ayrımdır. Fiilen bir mülkiyete tabi
bulunan eşya sahipli eşya iken; özel mülkiyete konu olabilen fakat henüz üzerinde
hiçbir mülkiyet kurulmamış eşya (av hayvanları, kır çiçekleri vs) ile önceden
bir mülkiyete tabi iken malikin kendi isteği ile mülkiyetinden feragat ettiği
eşya sahipsiz eşyadır.
                Sahipli eşyada
mülkiyetin kazanılması kural olarak devir yolu ile olabilirken, sahipsiz eşyada
mülkiyet aslen kazanma yolu ile kazanılır.

 

II.
ZİLYETLİK:
Bir
eşyayı fiili hakimiyet altında bulundurma anlamına gelir. Zilyetliğin iki
unsuru vardır.

a) Maddi Unsur: O şey üzerinde fiili hakimiyet sahibi olabilecek durumda bulunma.Fiili
hakimiyet unsurunun varlığının kabul edilebilmesi için maddi bağlantının
mutlaka da sıkı olması yani eşyanın şahsın elinin altında ,yakınında bulunması
şart değildir.Şahsın o eşya üzerinde fiili hakimiyet kurabilecek durumda olması
yeterlidir.Örnek:Bir kişi üzerindeki elbisenin kolundaki saatin zilyedi
olduğu kadar evinin önüne park ettiği arabasının kiraya verdiği evinin
zilyedidir.
Ancak fiili hakimiyetten söz edilebilmesi için zilyetliğin bir
ölçüde devamlılık taşıması gerekmektedir.Örnek ( A) postahane  de telefon numaralarına bakmak için almış
olduğu rehberin zilyeti değildir.
b) Manevi Unsur: Eşya üzerinde fiili hakimiyete sahip olma iradesi yani zilyetlik
iradesinin bulunması gerekmektedir.Başka bir değişle bir eşya üzerinde fiili
hakimiyet ancak bilerek ve istenerek icra edildiği takdirde zilyetlikten söz
edilebilir.Zilyetlik iradesinin her eşya içinde ayrı ayrı olması da gerekli
değildir.Fiili hakimiyet konusunda genel bir iradenin genel bir zilyet olma
isteğinin varlığı yeterlidir.Örnek:Evinin önüne posta kutusu koyan bir kimse
kutuya atılan tüm mektuplarında zilyedidir.
Zilyetlikle mülkiyet birbiriyle karıştırılmamalıdır. Mülkiyet bir hak
olduğu halde zilyetlik hukuken korunan bir durumdan ibarettir.

A) ZİLYETLİĞİN TÜRLERİ

1) Asli – Fer’i
Zilyetlik:
Bir şeye malik sıfatıyla sahip olanlar o şeyin asli
zilyedidir. Bir şeye mülkiyet dışındaki bir hakka dayanarak sahip olanlar ise
fer’i zilyet sayılırlar. Örnek:Bir kimse otomobilini kiraya verirse veya bir
borcu için rehnederse bu kimse malik sıfatı ile otomobilin Asli Zilyedi kiracı
veya rehnalan ise Feri zilyedidir.Örnekten de anlaşılacağı gibi asli-feri
zilyetlik bir eşyaya aynı zamanda iki kişinin zilyet olması durumunda ortaya
çıkmaktadır.
2) Vasıtasız –
vasıtalı Zilyetlik:
Eşya üzerindeki fiili hakimiyeti doğrudan kullanan
kimsenin zilyetliği vasıtasız zilyetlik; eşya üzerindeki fiili hakimiyeti bir
başkası aracılığı ile kullanan kimsenin zilyetliği ise vasıtalı
zilyetliktir.  Örnek: (A) kiracı
olarak oturduğu dairenin vasıtasız zilyetidir.Çünkü daire kendisinin fiili
hakimiyeti altındadır.
Örnek(2):
Otomobilini kiraya vermiş olan kimse onun üzerinde fiili hakimiyetini ancak
kiracı vasıtası ile icra edebileceğine göre ‘’ vasıtalı Zilyet’’ kiracı ise
sahip bulunduğu şahsi hak dolayısıyla otomobil üzerinde fiili hakimiyeti
doğrudan doğruya icra ettiğinden ‘’ Vasıtasız Zilyet ‘’ dir.
3) Tek Zilyetlik –
Birlikte Zilyetlik:
Tek zilyetlik, bir eşya üzerinde bir tek kişinin
yalnız başına zilyet olmasıdır. Tek zilyet, asli veya fer’i zilyet olabilir.
Birlikte zilyetlik ise iki kısma ayrılır:
a) Ortak
(müşterek) zilyetlik:
Bir şeye birlikte zilyet olanlardan her birinin o
şeyi diğerlerinden bağımsız olarak tek başına kullanmaya yetkili olmasıdır. Örnek
:Bir apartmanda oturan (A),(B),(C) ve (D) tek bir çamaşırhaneden
yararlanmaktadır.A;B;C;D her biri birbirinden bağımsız olarak çamaşırhaneden
yararlanabilirler.
Örnek(2) :Bir
kasanın aynı anahtarı hem (A) da hem de (B) var ise ikiside birbirinden ayrı
olarak kasayı açabilirlerse burada da müşterek zilyetlikten söz edilir.
b) Elbirliği
halinde (iştirak halinde) zilyetlik:
Bir şeye birlikte
zilyet olanların o şeyi ancak hep birlikte kullanabilmeleridir. Örnek: Bir
kasanın açılabilmesi için iki anahtara ihtiyaç vardır biri (A) da biri (B) de
ise ve ikisi ancak birlikte kasayı açabiliyorlarsa iştirak halinde mülkiyet var
demektir.
4) Zilyet
yardımcılığı:
Bir eşya üzerindeki fiili hakimiyeti başkasının
adına ve yararına kullanan kimsenin durumunu belirtir.Örnek:Evin hizmetçisi
hiçbir zaman evdeki eşyaların veya evin zilyedi değildir.Evin malikinin tatile
çıkmış olması halinde bu durum değişmez.O zilyet yardımcısıdır.Çünkü eşyaları
ev sahibine hizmet etmek için elinde bulundurmaktadır.
Zilyet  ve zilyet yardımcısı arasındaki farklar
a)      Zilyet yardımcısı asıl zilyetin emir ve talimatları ile hareket eder
b)      Zilyet yardımcısı eşyayı kendisi için değil mala zilyet olan kimsenin
bir hizmeti için kullanır
c)       Zilyet Yardımcısı ile zilyet arasındaki ilişki dıştan görünebilir
olmalıdır.
d)      Zilyet yardımcısı eşya üzerinde ayni veya şahsi bir hakka sahip
değildir.
Örnek (2) Bir mağazada tezgahtar olarak çalışan (A) Zilyet
yardımcısıdır:Çünkü işverenin talimatı ile hareket etmektedir.
Zilyet ve Zilyet
yardımcılığına farklı sonuçlar bağlanmıştır
a)       Zilyet yardımcısından edinilen mallarda iyi niyet ilkesi korunmaz
b)      Zilyet yardımcısı zilyetlik davası açamaz:ancak meşru müdafaa halinde
kuvvet kullanarak eşyayı koruyabileceği kabul edilmektedir
c)       Zilyet yardımcısı zilyetin zilyetliğini inkar eder veya malı gasp ederse
kendisi malın asli zilyedi haline gelir
Örnek (A) ‘nın
firmasında çalışan (B) diğer iş yerlerine (A) ya ait eşyaları firmanın
otomobili ile taşımaktadır.(B) eşyaları taşırken bundan böyle bağımsız
çalışmayı düşünür ve eşyaların üzerinden firmaya ait etiketleri sökerse firmaya
ait etiketleri söktüğü anda gasp  suçunu
işlemiş sayılır ve malların asli zilyeti haline gelir .
Zilyetlik kural olarak ancak eşyalar üzerinde söz konusu olur,
haklar üzerinde olmaz. Fakat Medeni Kanun istisnaen, taşınmaz üzerindeki
irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılmasını
zilyetlik olarak kabul etmiştir.
B) ZİLYETLİĞİN KAZANILMASI
1) Aslen Kazanma: Bir eşyanın zilyetliğinin doğrudan doğruya kazanan kişinin tek taraflı
fiili ile elde edilmesidir. Örnek:Bir kimse ormandan avladığı tavşan ve
gölden tuttuğu balık üzerinde zilyetliği aslen kazanmış olur.Aynı şekilde bir
kimse sokakta bulduğu bir çakmağı ,sahibi tarafından atılmış gazeteyi veya
çaldığı bir radyoyu da aslen kazanma yolu ile zilyetliğine geçirmiş olur.
2) Devren Kazanma: Bir eşya üzerindeki zilyetliğin, zilyedin isteği ile bir başkasına
devredilmesidir. Devren kazanmanın türleri şunlardır:
aa) Teslimle
kazanma:
Zilyetliğin teslimle hazırlar arasında
kazanılması; ya eşyanın fiilen teslimi ile veya araçların teslimiyle veya zilyetlik
sözleşmesi ile gerçekleşir. Hazır olmayanlar arasında zilyetliğin teslimle
devri ise; teslimciye yapılan teslimle gerçekleşir.
Örnek(1) (A) ile
(B) kitap satış sözleşmesi üzerine (A) kitabı (B) ye teslim ederse kitabın
zilyetliği eşyanın teslimi ile (B) ye geçer
Örnek (2) (Malın
iktisap edenin hakimiyet sahası içine sokulması da teslim sayılır) Satılan bir
arabanı anahtarının teslimi gibi
Örnek (3) Bir
kitapçı bana verilmek üzere bir kitabı arkadaşıma teslim etse bu kitabın zilyetliğini
arkadaşım değil doğrudan doğruya ben kazanmış olurum.
bb) Teslimsiz
kazanma:
Zilyetliğin teslimsiz kazanılma yolları şunlardır:
aaa) Kısa elden
teslim:
Bir eşyayı o ana kadar bir sınırlı ayni veya şahsi
hakka dayanarak fer’i zilyet sıfatıyla fiili hakimiyeti altında bulunduran
kişinin zilyetlik türünün bir hukuki işlemle değişmesidir.
Örnek: (A) ariyet
olarak (B) ye verdiği kitabı ona satmıştır.(B) daha önce feri zilyet iken satış
akdi ile asli zilyet haline gelmiştir(kısa elden teslim)
 bbb) Hükmen teslim: Eşyanın vasıtalı
zilyetliğini devreden kişinin özel bir sebebe dayanarak eşya üzerindeki
vasıtasız zilyetliğini devam ettirmesidir.
Örnek : (A) ,(B)
den satın aldığı bir takım elbisede gerekli değişikliklerin yapılması için
elbiseyi (B) de bırakmış ise elbisenin zilyetliğinin hükmen teslimi söz konusudur.
ccc) Zilyetliğin havalesi: 3. bir kişinin vasıtasız zilyetliğinde bulunan bir eşyanın vasıtalı
zilyetliğinin önceki zilyet tarafından zilyetlik durumunda bir değişiklik
olmaksızın irade açıklamasıyla yeni zilyede devredilmesidir. Üçüncü kişi,
zilyetliği devredene karşı ileri sürebileceği sebeplerle eşyayı zilyetliği yeni
kazanan kişiye vermekten kaçınabilir.
ddd) Emtiayı
temsil eden senetlerin devri yoluyla kazanma:
Bir
taşıyıcıya veya umumi mağazaya bırakılmış olan malları temsil eden kıymetli
evrakın teslimi, o malların teslimi gibi sonuç doğurur. Kıymetli evrakı iyi
niyetle teslim alan kimse ile emtiayı iyi niyetle teslim alan kimse arasında
uyuşmazlık çıkarsa emtiayı teslim alan tercih olunur.
eee) Miras yoluyla
kazanma:
Mirasın açılması ile terekeye dahil bulunan bütün
eşyaların zilyetliği kanundan ötürü teslime gerek olmaksızın mirasçılara geçer.
Miras taksim edilene kadar mirasçılar terekeye dahil eşyalar üzerinde elbirliği
halinde zilyet olurlar.

C) Zilyetliğin
Kaybedilmesi:
Eşya
üzerinde fiili hakimiyet kullanma imkanının sürekli olarak ortadan kalkmasıdır.
Bu da zilyedin iradesiyle (terk) veya iradesi dışında (çalınması, kaybedilmesi,
gasbedilmesi) olur.

D)
Zilyetliğin Korunması:

                Medeni
kanunumuz haksız saldırı ve gasp fiillerine karşı zilyetliği iki yoldan
korumaktadır.
1) Savunma Hakkı: Zilyet bütün gasp ve saldırı fiillerini kuvvet kullanarak defedebilir.
Bu hakkın kullanılabilmesi için zilyedin zarara uğraması gerekmediği gibi,
saldırganın kusurlu olması da şart değildir. Fakat zilyet, durumun haklı
göstermediği derecede kuvvet kullanmaktan kaçınmalıdır.
2- Zilyetlik
Davaları:
aa) Zilyetliğin
iadesi (yeddin iadesi) davası:
Zilyedinden gasp
edilmiş olan zilyetliğin zilyede geri verilmesini sağlayan davadır. Davalı,
o şeyi davacıdan geri almasını gerektirecek üstün bir hakka sahip olduğunu
derhal ispat ederse onu geri vermekten kaçınabilir.
bb) Saldırının
men’i davası:
Zilyetliğe karşı girişilen haksız saldırıların
durdurulmasını ve tekrarının önlenmesini sağlayan davadır. Saldırgan o eşya
üzerinde bir hak iddia etse bile, zilyetliği saldırıya uğrayan ona karşı bu
davayı açabilir.
                Gasp
ve saldırıdan dolayı dava hakkı, zilyedin fiili ve failini öğrenmesinden
başlayarak 2 ay ve her halde fiilin üzerinden 1 yıl geçmekle düşer.
                Zilyetlik
taşınmazlar bakımından özel bir kanunla idari yoldan da korunmuştur.
Buna göre zilyet, saldırıyı öğrendiği tarihten itibaren altmış gün içinde ve
herhalde saldırının vukuundan itibaren bir yıl içinde vali veya kaymakama
başvurmalıdır. İdari makamların bu konuda vereceği kararlar kesindir.
E) ZİLYETLİĞİN HAK
KARİNESİ OLARAK KORUNMASI
                 Zilyetliğin hakkın varlığına karine oluşu
yalnızca menkuller bakımındandır. Zilyetliğin menkul eşyalar bakımından en
önemli işlevi mülkiyete karine oluşturmasıdır. Taşınır bir eşyanın zilyedi onun
maliki sayılır (mülkiyet karinesi). Taşınıra bir sınırlı ayni hak veya
kişisel hak iddiasıyla zilyet bulunan kimsenin iddia ettiği hakkın varlığı
karine olarak kabul edilir (fer’i zilyetlikte karine). Ancak, zilyet bu
karineyi eşyayı kendisine vermiş olan kişiye karşı ileri süremez.
Menkul davası (zilyetliğe haklılık davası): Zilyetlikten zilyedin isteği dışında çıkmış olan veya çıkış şekli ne
olursa olsun zilyetliği kötü niyetle kazanılmış olan menkullerin önceki iyi
niyeti zilyedine geri verilmesini
sağlayan davadır. Taşınırı çalınan,
kaybolan ya da iradesi dışında elinden çıkan zilyet o şeyi elinde bulunduran
herkese karşı 5 yıl içinde taşınır (menkul) davası açabilir. Kötü
niyetli zilyetlere karşı ise bu dava her zaman açılabilir. Eğer önceki zilyet,
zilyetliği iyi niyetle edinmemiş ise, sonraki zilyede karşı bu davayı açamaz.
F) GERİ VERME İLE
YÜKÜMLÜ OLAN ZİLYEDİN SORUMLULUĞU
1) İyi niyetli zilyedin sorumluluğu: İyi niyetli zilyet eşyaya meydana gelen zarardan (yok olmadan veya
hasardan) sorumlu değildir. Herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir.  Bu zilyet eşyayı geri verme anında elinde
bulunan kısmı ile geri vererek borcundan kurtulur
. Eşya için yaptığı
zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir ve masraflar kendisine ödeninceye
kadar o şeyi alıkoyma hakkına sahiptir
. Lüks masrafları ise talep edemez,
fakat lüks masrafa konu olan eşya asıl şeye zarar vermeksizin sökülüp
alınabiliyorsa onu ayırıp alma hakkı vardır.
                Zilyedin
elde ettiği semereler (ürünler), yaptığı giderler sebebiyle doğan
alacaklarından indirilir.
2- Kötü niyetli zilyedin sorumluluğu: Bu zilyet o şeye gelen zararlardan sorumludur. Eşyayı zilyetliğine
geçirdiği andaki durumuyla geri vermek zorundadır. Elde ettiği veya elde etmeği
ihmal ettiği semereleri de ödemekle yükümlüdür. Ancak zorunlu masrafları talep
edebilir, faydalı ve lüks masrafları ise talep edemez. Kötü niyetli zilyedin
alıkoyma hakkı yoktur.
                Kötü
niyetli zilyet, eşyayı kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla
verdiği zararlardan sorumlu olur.
Örnek:( A) satın aldığı fotoğraf makinesinin
çalıntı olduğunu öğrenmiş ancak makinenin kime ait olduğu bulamamıştır.Bu arada
makine çalınmıştır (A) nın bir sorumluluğu kalmamıştır.Ancak çalınmasaydı da (A)
bilerek makineyi kendi kusuru ile yere atıp kırsaydı bu durumda (A) sorumlu
olurdu.
                Kötü
niyetli zilyedin malı bizzat kullanma suretiyle maldan yararlanması özellikle
fuzuli işgal halinde ecrimisil tazminatı ödemesi gerektiği de kabul
edilmektedir.
Eğer mala ilişkin ortaya çıkan zarar ve hasar malı talep edenin zilyetliğinde
iken de doğacaksa o zaman kötü niyetli zilyet sorumlu olmaz.
Örnek: Kötü niyetli
zilyet (A) nın elindeki eşya şehirde çıkan yangın nedeniyle hasar
görmüştür.Aynı hasar iadeyi talep edenin elinde de olsa bu yangından aynı
hasarı görecek idiyse kötü niyetli zilyet (A) nın zararı tazmin etmesi
gerekmez.
III. TAPU SİCİLİ
                Taşınmazlar
ile üzerindeki ayni hakların durumlarını göstermek üzere devletin sorumluluğu
altında tutulan resmi bir sicildir. Tapu sicili ana siciller ve yardımcı
siciller olmak üzere başlıca iki unsurdan oluşur:
Ana sicillerden en önemli olanı tapu kütüğüdür. Özel mülkiyete konu olan bütün
taşınmazlar bu kütüğe kaydedilir ve taşınmazlar üzerindeki ayni haklar da bu
kütüğe yapılan tescille doğar. Diğer ana siciller ise; kat mülkiyeti kütüğü,
yevmiye defteri ve resmi belgelerdir (plan, mirasçılık belgesi, mahkeme ilamı,
vekaletname).
Yardımcı
siciller
ise mal sahipleri sicili, aziller sicili,
düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve diğer defterlerdir.
A) TAPU SİCİLİNE HAKİM
OLAN PRENSİPLER
1) Taşınmaza sahife açılması ilkesi: İsviçre-Türk Medeni Kanunlarının düzenlediği tapu sicil sistemi ayni
sistem adı verilen, her taşınmaz için kütükte ayrı sahife açılması prensibine
dayanmaktadır.
2) Açıklık (aleniyet) ilkesi: Tapu sicili ilgisi olduğunu kanıtlayan herkes tarafından incelenebilen
aleni bir sicildir. Hiç kimse tapu sicilinde kayıtlı olan bir hususu
bilmediğini iddia edemez (kesin karine).
3) Tescil ilkesi:
Taşınmazlar üzerinde ayni hakların kurulması (tesisi), değiştirilmesi (tadili)
ve sona ermesi (terkini) için tapu kütüğüne tescil işleminin yapılması gerekir.
4) İlliyet (sebep-sonuç-nedensellik) ilkesi: Tapu siciline
yapılan bir tescilin hukuki sonuçlar doğurabilmesi için tescilin dayandığı
hukuki sebebin geçerli olması gerekir. Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil, yolsuz
tescildir
. Yolsuz tescilden hakları zedelenenler tapu sicilinin
düzeltilmesi davası açabilirler.
5) Tapuya güven ilkesi: Tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya diğer bir
ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
6) Devletin
kusursuz sorumluluğu ilkesi:
Devlet tapu sicilinin tutulmasından doğan
bütün zararlardan kusursuz olarak sorumludur. Devlet zararı ödedikten sonra
kusurlu memuruna rücu edebilir.
B) TAPU SİCİLİNE YAPILAN İŞLEMLER:
1) Kayıt: Taşınmazların
tapu kütüğünün bağımsız bir sayfasına yazılması işlemine kayıt denir. Tapu
kütüğüne yalnızca taşınmazlar kaydedilir. Nelerin taşınmaz sayılacağı MK’da  sınırlı bir şekilde belirtilmiştir.
Buna göre; arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar (Üst
hakkı ve kaynak hakkı. Süreklilik şartının gerçekleşmesi için hakkın süresiz
veya en az otuz yıl süreli olması gerekir) ve kat mülkiyetine konu olan
bağımsız bölümler
taşınmaz olarak kaydedilebilir. Özel mülkiyete tabi
olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar, bunlara ilişkin tescili
gerekli bir ayni hakkın kurulması söz konusu olmadıkça kütüğe kaydolunmaz.
2) Tescil: Bir taşınmaz
üzerinde ayni hakların doğabilmesi, değiştirilebilmesi ve ortadan
kaldırılabilmesi için kural olarak mutlaka tescil yapılmalıdır. Tapuya tescili
gerekli ayni haklar; mülkiyet, irtifak hakları, taşınmaz yükleri ve rehin
haklarıdır.
a)Tescilin şartları:
aa) Yazılı bir tescil talebinde bulunulması: Tescil talebi bir tasarruf işlemi olup, şarta bağlanamaz. Tescil talebi
hak sahibi tarafından yapılabilir. Temsilcinin bu talepte bulunabilmesi için
kendisine bu konuda özel bir yetkinin verilmiş olması gerekir.  Ayni hakkın tescilden önce kazanıldığı
durumlarda ise tescil talebi ayni hakkı kazanmış olan kimse veya ilgili makam
tarafından yapılır.
bb) Geçerli bir hukuki sebebin varlığı: Geçerli bir sebebe dayanmayan tescil yolsuz tescildir. Bu tescilden
hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesi davası (tapu iptal davası)
açabilir.
cc)  İstemde bulunanın tasarruf
yetkisini ve hukuki sebebin geçerliliğini
belgelemesi: Hukuki
sebebin belgelenmesi, bu sebebin geçerliliği için gerekli şekle uyulduğunun
ispatıyla olur.
                Hukuki
sebebe ilişkin belgeler tamam olmasına karşın, tasarruf yetkisini belirten
belgenin tamamlanması gereken durumlarda, malikin rızası veya hakimin kararıyla
geçici tescil şerhi verilebilir.
b) Tescilin
sonuçları (hükümleri):
Kural olarak
taşınmazlar üzerinde ayni hakların doğumu, değiştirilmesi ve sona ermesi ancak
tescille (kurucu) mümkündür. Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal,
kamulaştırma
halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde , mülkiyet
tescilden önce kazanılır (tescilsiz iktisap halleri). Ancak bu hallerde
malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi için mülkiyet tescil (bildirici) edilmiş
olmalıdır.
                Kurulması
kanunen tescile tabi ayni haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz (tescilin
menfi hükmü)
. Ayni haklar kural olarak sıra ve tarihlerini tescile göre
alır. Tescilin etkisi, kanunen öngörülen belgeler isteme eklenmiş veya
geçici tescil halinde belgelerin uygun zamanda tamamlanmış olması şartıyla yevmiye
defterine yapılan kayıt tarihinden
başlar.
                Tapu
kütüğüne yapılan tescil gerçek hak durumunu yansıtmasa bile iyi niyetli üçüncü
kişiler bakımından bu tescil hüküm ifade eder. Buna tescilin müspet (olumlu)
hükmü denir. Buna göre, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet
veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
                 
3) Şerh: Üç grupta
incelenebilir:
a) Şahsi hakların şerhi: Şahsi haklar (nispi haklar) borç ilişkisinden doğan ve ancak tarafları
arasında ileri sürülebilen haklardır. Kural olarak hak sahibi şahsi hakkını 3.
kişilere karşı ileri süremez. Şu haklar (kanunda sınırlı olarak belirtilmiş)
ise tapuya şerh verilirse 3. kişilere karşı da ileri sürülebilir; arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan inşaat hakkı,
sözleşmeden doğan
şüf’a (ön alım)
hakkı, vefa (geri alım) hakkı, iştira (alım),
kira, gayri menkul satış vaadi, ipotekte boşalan dereceden
yararlanma,
bağışlayana rücu, paylı taşınmazlarda yararlanma, kullanma
ve yönetime ilişkin kararlar, paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler,
yasal önalım hakkından feragat sözleşmesi vs
. Bu nispi haklar tapuya şerh
verilince kuvvetlendirilmiş şahsi haklar adını alırlar ve 3. kişilere
karşı da ileri sürülebilirler.
                Şerh
anlaşmasının geçerliliği esas sözleşmenin tabi olduğu şekle uygun yapılmasına
bağlıdır. Şerh kural olarak malik veya temsilcisinin yazılı bir şerh beyanında
bulunması  ile yapılır. Şerh, şahsi
hakkın veya şerh süresinin dolması durumunda sona erer. Şerh süresi; şüf’a,
vefa ve iştira haklarında en çok 10 yıl
, gayrı menkul satış vaadinde ise
5 yıldır
. Süre bitiminde tapu memuru şerhi re’sen terkin eder.
b) Malikin tasarruf yetkisinin sınırlanmasına
ilişkin şerh:
Şu sebeplere dayanan tasarruf yetkisi
kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir: Çekişmeli hakların korunmasına
ilişkin mahkeme kararları; haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen
süre; aile yurdu kurulması, art mirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen
öngörülen işlemler.
 Medeni Kanun’a göre, aile konutu olarak
özgülenen taşınmaz malın maliki olan eş, diğer eşin rızası bulunmadan aile
konutunu devredemez ve aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile
konutunun maliki olmayan eş, tapu kütüğüne taşınmazın aile konutu olarak
özgülendiği hususunda gerekli şerhin verilmesini isteyebilecektir. Ayrıca,
ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan mali bir
yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiği ölçüde, istem üzerine, hakimin tedbirin,
eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırabilmesi mümkündür.
Bu halde hakim re’sen tasarruf kısıtlamasının tapu kütüğüne şerh edilmesine
karar verir.
                Tasarruf
yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmekle taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan
hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
c) Geçici tescilin şerhi: Şu durumlarda geçici tescil şerhi verilebilir: İddia edilen bir ayni
hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa; tasarruf yetkisini belirleyen
belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa.
                Geçici
tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olmasına veya hakimin karar vermesine
bağlıdır. Şerhin konusu olan hak sonradan gerçekleşirse, şerh tarihinden
başlayarak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
4) Beyan: Taşınmazları ilgilendiren bazı hukuki ve fiili ilişkilerin herkesçe
bilinmesini sağlamak amacıyla tapu kütüğünün beyanlar kısmına yapılan bir
işlemdir. Beyanlar kısmına; taşınmazın eklentileri, devre mülk hakkı, kanunen
kurulan daimi geçit hakkı, yapı müteahhit ve işçilerin işe başladıkları tarih,
fiil ehliyetinin sınırlanmasına ilişkin kararlar yazılır.

Bir önceki yazımız olan Eşya Hukuku - Tapu Sicilinin Tutulmasından Doğan Zararlardan Devletin Sorumluluğu başlıklı makalemizde eşya hukuku hakkında bilgiler verilmektedir.

Yorum Yap