Kira Sözleşmesi
Kullandırma borcu doğuran sözleşmelerden biri olan kira sözleşmesi, kiracının ödemeyi üstlendiği bir kira bedeli karşılığında kiraya verenin, belirli veya belirli olmayan bir süre için bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesinin hukuki niteliği
-Borç sözleşmesidir
-Tam 2 tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.
-Rızai bir sözleşmedir.
-İvazlı bir sözleşmedir.
Unsurları
-Bir şeyin (maddi malın) kullanımının devri
-Bedel olmalıdır.(para)
-Taraflar anlaşmalıdır.
Not: Kira bedelinden hiç söz edilmemişse veya söz edilmiş ancak objektif olarak belirlenemiyorsa sözleşmenin esaslı unsurları üzerinden tarafların irade beyanı anlaşılamıyor veya tarafların iradesinden hakim anlamıyorsa sözleşme meydana gelmemiş sayılır.
Not: Kira sözleşmesi şekle bağlı bir sözleşme değildir Ancak Kamu tüzel kişilerine ait taşınmaz kira sözleşmelerinin geçerliliği yazılı şekilde olmalıdır ayrıca sivil havacılık kanunu na göre geçerlilik yazılı şekilde yapılmalıdır Bu iki durum istisnadır.
Kiraya verenin borcu
-Kiralananı teslim borcu
-Kiracının güvenliğini sağlama borcu
-Kiraya veren vergi ve benzeri yükümlülükleri katlanması borcu
-Yan giderlere katlanma borcu
Ayıptan sorumluluk
Ayıp kiralanan şeyde kiraya veren tarafından bildirilen veya dürüstlük kuralı uyarınca şey de bulunması gereken nitelikteki eksikliklerdir kiraya veren ayıptan sorumludur. Ancak bu ayıptan sorumluluk için maddi ve şekli şartlar gerekmektedir.
Maddi şartlar; ayıp mevcut olmalı-ayıba kendi kusuruyla sebep olmamalı-ayıptan doğan haklardan feragat edilmemiş olmalı-sorumsuzluk anlaşması yapılmamış olmalıdır.
Şekli şartlar; ayıp olduğunda bildirilmelidir aksi halde ayıptan feragat edildi sayılmaktadır.
Kiracının ayıba karşı hakları vardır. Bu haklar, ayıbın giderilmesini isteme hakkı-kira bedelinden indirim isteme hakkı-kiracının kiralananı ayıpsız benzeri ile değişimini isteme hakkı-sözleşmenin feshi isteme hakkı-zararın giderilmesini isteme hakkıdır.
Ayıptan sorumluluk kiraya veren tarafından kiracı ile yapılan sorumsuzluk anlaşması ile sınırlandırılabilir. ( konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracı aleyhine yapılacak her türlü değişiklik dolayısıyla sorumsuzluk anlaşması kiracı yönünden kesin hükümsüzdür genel işlem koşulları ile kiracı aleyhine yapılacak düzenleme ve değişiklikler kiracı yönünden hükümsüzdür. )
Zaptan Sorumluluk
Üçüncü bir kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürdüğü takdirde kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı zararı gidermek zorundadır. Şartlar; Maddi şartlar, üçüncü kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmelidir.-üçüncü kişinin hakkı sözleşme yapılmadan önce olmalıdır. Şekli şartlar, kiracı, üçüncü kişinin ileri sürdüğü üstün hakkı kiraya verene bildirmelidir.
Zaptan sorumluluğun hüküm ve sonuçları; kiraya veren davayı üstlenmek zorunda kalır. Kiracının uğradığı zararı gidermek zorundadır. Kiralananın üçüncü kişi tarafından tamamen zaptı halinde kira sözleşmesi sona ermiş olur. Sona erme ileriye dönük etkiler doğuracağı için kiracı, kiraya verenden ödemiş olduğu kira bedellerini geri isteyemez. Zararları ve giderleri yani müspet zararını isteyebilir. Kiralananın kısmen zaptı halinde sözleşme feshedilmez. Kiracı sadece uğramış olduğu zararın tazminini ister. Ancak durumun özelliğinden kısmi zapt bilinseydi bu sözleşme yapılmayacaktı diyorsak sözleşmenin feshi istenebilir.
Kiralananın tapuya şerhi
Tapuya şerh edilebilmek için; taşınmaz tapuya kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır. Yazılı bir şerh talebi yapılmış olmalıdır. Tapudaki şerhin geçerli olduğu süre ile kullanma şartlarını gösterilmiş olması gerekir.
NOT: Tapuya şerh edilen kira sözleşmesi kiracı lehine güçlendirilmiş bir şahsi hak doğurur. Şerhten sonra 3. bir kişi kiralananın mülkiyetini veya kiracının hakkıyla bağdaşmayan sınırlı ayni hak kazanmasa bile şerh kiracıyı yeni malike karşı korur.
Kiracının borcu
-Kira bedelini ödeme borcu
-Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
-Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı borcu
-Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
-Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
-Alt kira
NOT: Kira bedeli götürülecek bir borç olduğu için ilke olarak kiraya verenin yerleşim yerinde veya iş yerinde ödenir.
