Kamulaştırma Nedir? Kamulaştırma Davası ve İşlemleri

Kamulaştırma İşlemi Nedir?

Devletin kamu yararını gözeterek gerçek ya da tüzel kişilerin sahibi olduğu taşınmaz malları bedelini ödeyerek satın almasına kamulaştırma denilmektedir. Kamulaştırma işleminde, işlemi gerçekleştiren idare mal sahibinin rızasına bakılmaksızın taşınmazın mülkiyetini kazanır.

Kamulaştırma İşleminin Şartları Nelerdir?

İdarenin özel mülkiyete dilediğince el koymasını önlemek amacı ile kamulaştırma yapılabilmesi bazı şartlara bağlanmıştır. Bu şartların yerine getirilmediğini düşünen mal sahibi işleme karşı hakkını yargı makamlarında arayabilir.

Kamulaştırmanın şartları:

• Kamulaştırma işleminin gerçekleştirmesi için mutlaka kamu yararının gözetilmiş olması gerekir. İşlemde kamu yararının olmaması durumunda kamulaştırma yapılamaz.
• Kamulaştırma yalnızca bu konuda yetkili idare tarafınca gerçekleştirilebilir.
• Sadece özel mülkiyete konu olan taşınmaz mallar üzerinde kamulaştırma yapılabilir.
• İdare kamulaştırma bedelini peşin olarak mülkiyet hakkı sahibine ödemek zorundadır. İdare kamulaştırma için yeterli ödeneği temin etmeden işleme başlayamaz.
• Kamulaştırılan taşınmaz mallar kamulaştırma amaçları dışında bir amaç ile kullanılamaz.
• Kamulaştırma işleminin prosedürü yasalarda özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemelere aykırı bir şekilde gerçekleştirilen kamulaştırma işlemleri yargıya taşınabilir.

Kamulaştırma Süreci Nasıl Gerçekleşir?

Kamu Yararı Kararı Alınması ve Kararın Onaylanması

Kamulaştırma işlemine başlanılabilmesi için öncelikle ilgili idarenin kamu yararı kararı alması gerekir. Kamu yararı kararını sadece kanunun 5. maddesinde sınırlı olarak sayılmış olan kamu idare ve kurumları verebilir. Farklı idare ya da kurumlar tarafından kamu yararı kararı verilemez.

Kanunun 5. maddesine göre verilmiş olan kamu yararı kararının aynı kanunun 6. maddesinde sayılmış olan kurumlar tarafından da onaylanması gerekir. Kamulaştırma mülkiyet hakkını ortadan kaldıran bir idari işlem olduğu için yasa koyucu bu konuda mümkün olduğunca ihtiyatlı davranılmasına çaba harcamıştır. Kamu yararı kararı ilgili kurumlarca onaylanmadan kamulaştırma sürecinin hukuken başlaması mümkün olmaz. Bu konudaki tek istisna bakanlıklar ve Bakanlar Kurulu tarafından verilen kamu yararı kararlarıdır. Bu kararların farklı bir idari kurum tarafından onaylanmasına gerek yoktur.

Kamulaştırma Öncesinde Yapılacak İşlemler

Kamulaştırma işlemini gerçekleştirecek olan idare veya kamu kurumu öncelikle üzerinde irtifak hakkı kurulacak olan taşınmaz mal ve kaynakların sınır, yüz ölçüm ve cinsini gösterir şekilde bir ölçekli plan hazırlar.

Ardından kamulaştırılacak malların sahip veya zilyetlerinin tespit edilmesi gerekir. Bu konuda tapu, vergi ve nüfus kayıtlarının yanı sıra haricen yapılacak araştırmalardan da faydalanılabilir. Mal sahibinin ölmüş olması durumunda idare mirasçıların tespit edilmesi için hukuki yollara da başvurabilir.

Kamulaştırılacak malın bedelinin belirlenmesi için öncelikle vergi beyanları esas alınır. Vergi daireleri ilgili idarenin talebi üzerine malların beyan ve değerlerini idareye en geç bir ay içerisinde iletir.

Kamulaştırmanın Tapu Siciline Şerh Verilmesi ve Şerhin Silinmesi

Kamulaştırma kararının idarece verilmesi ve ilgili hazırlık aşamalarının tamamlanmasının ardından işlem ilgili taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğüne bildirilerek sicile işlenir. Bu durum tapu müdürlüğünün sicilde yapılan ayni haklara ilişkin değişiklikleri idareye bildirmesini sağlar.

Kamulaştırma Kanunun 10. Maddesi gereğince idare kamulaştırmayı tapu siciline şerh ettirmesinin ardından altı ay içerisinde mahkemede dava açarak tespit ve tescil isteminde bulunduğuna dair belgeyi tapu müdürlüğüne sunmak zorundadır. Tapu müdürlüğü altı ay içerisinde bu belgenin kendisine sunulmamış olması durumunda ilgili şerhi kendiliğinden kaldırmak zorundadır. Müdürlük tarafından resen kaldırılmayan şerhler ilgililerin başvurusu sonucunda da kaldırılabilir. Süre geçmesine rağmen müdürlüğün şerhi kaldırmaması durumunda şerhi kaldırmayan idare aleyhine dava açılabilir.

Kamulaştırmada Satın Alma Usulü

İdare kamulaştırmada kanunun 8. Maddesine göre öncelikli olarak satın alma usulünü uygulamak zorundadır. Bu kapsamda öncelikle kurum kendi içerisinde en az 3 kişiden oluşan bir takdir komisyonu görevlendirerek kamulaştırılacak taşınmaz malların tahmini bedellerini tespit eder. Yine idare bünyesinde kurulacak olan uzlaşma komisyonu tespit edilen bedel üzerinden pazarlık ya da trampa yöntemi ile satın alma sürecini yönetir. Bu sayede iki tarafın da hem zaman hem de para kaybetmesi önlenmeye çalışılır.

Bu kapsamda idarece taşınmazın değeri tespit edildikten sonra uzlaşma komisyonu mal sahiplerine yazılı bildirimde bulunarak taşınmazı belirlenen bedel üzerinden pazarlık yöntemi ya da takas yolu ile satın almak istediğini belirtir.

Mülkiyet hakkı sahibi olanlar yazılı bildirinin kendilerine ulaşmasının ardından 15 gün içerisinde idareye başvurarak pazarlık görüşmelerine başlayabilir. İdarece belirlenen tutarın üzerinde olmayan bir rakamda anlaşma sağlanırsa tutanak tutularak tapu müdürlüğünde devir işlemleri gerçekleştirilir.

Eğer pazarlık görüşmeleri sonuç vermezse idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davası (kamulaştırma davası) açılır.

Kamulaştırmada Geri Alma Hakkı

İdare kamulaştırdığı malı kamulaştırma amacı dışında kullanamaz. Kamulaştırma amacı dışında kullanılan taşınmazlar için kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içerisinde taşınmazın sahibinin geri alma hakkı doğmaktadır. Yargıtay kararlarında belediye hizmet alanı olarak kullanılmak için kamulaştırılan taşınmazın akaryakıt istasyonu için kullanılmak amacı ile ihale edilmesinin geri alma hakkı doğurduğu konuya bir örnektir.

Kamulaştırılan taşınmazda kamulaştırma amacına uygun herhangi bir işlem yapılmaz, taşınmaz kamu yararına tahsis edilmeden olduğu gibi bırakılırsa, taşınmazın sahipleri veya mirasçıları bedelin kendilerine ödendiği günden itibaren işleyen kanuni faizi ile birlikte ilgili bedeli ödeyerek taşınmazı geri alabilirler.

Geri alma hakkı bir yıllık hak düşürücü süreye tabidir. Kamulaştırılan taşınmazın geri alınabilmesi için öncelikle idareye karşı bir dava açılmalı ve bu davada taşınmazın kamulaştırma amacına uygun bir şekilde kullanılmadığının ispat edilmesi gerekir. Mahkeme keşif yolu ile taşınmazın özgülendiği amaca uygun olarak kullanılıp kullanılmadığını tespit eder ve buna göre geri alma kararı verir.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmazın Tescili Davası

İdare ile mal sahiplerinin uzlaşma yolu ile anlaşamaması durumunda ilgili kurum kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın tescili davasını açmak zorunda kalır. Bu dava taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılır. Dava basit yargılama usulüne göre görülür. Davanın açılması aşamasında kurum kamulaştırma süreci ile ilgili yaptığı tüm hazırlıkları, değer tespit süreci ve uzlaşma komisyonu ile mal sahipleri arasındaki satın alma sürecini gösterir raporları mahkemeye takdir eder.

Mahkeme kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen bedelle bağlı değildir. Bu kapsamda bedelin belirlenmesi için taraflara ve bilirkişi raporlarına ve beyanlara dayanır. Bu raporlar kapsamında mahkemece belirlenecek tutara göre kamulaştırma bedeli belirlenir ve süreç tamamlanır.

Kamulaştırma davasında idare davacı mal sahibi ise davalı konumundadır. Mal sahibinin ölmüş olması durumunda öncelikle mahkemenin mirasçıları belirlemesi gerekir. Davanın açılmasının ardından mal sahibinin farklı bir kişi olduğunun anlaşılması durumunda asıl mal sahibi de davaya dahil edilerek yargılamaya devam edilir.

İdarenin mahkemeye başvurarak kamulaştırma davasını açmasının ardından mahkeme taşınmazın maliklerini duruşmaya çağırır. Adresleri tespit edilemeyen mal sahipleri ilan yolu tebligat yöntemi ile mahkemeye davet edilir. Mal sahibi, kendisine yapılan tebligatın ardından 30 gün içerisinde idari yargıda kamulaştırma işlemine karşı iptal davası açabilir. Ayrıca Kamulaştırma Kanunun uygulanmasından kaynaklanan ve süreçteki maddi hatalara ilişkin düzeltme davaları da tebligatın tebliğ edilmesinin ardından 30 günlük hak düşürücü süreye tabidir.

Kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi ve tescili davasında öncelikli olarak mahkeme tarafları uzlaşmaya çağırır. İki tarafın bir rakamda uzlaşamaması durumunda en geç 10 gün içerisinde keşif ve 30 gün içerisinde de duruşma yapılmasına karar verilir. Ayrıca bilirkişi aracılığı ile değer tespiti yapılması yoluna gidilir. Keşif aşamasında mahkemeye taşınmazın bulunduğu yerdeki köy ya da mahalle muhtarı da katılır ve muhtarın beyanları kayıt altına alınır.

Mahkemenin Kamulaştırılacak Taşınmazın Bedelini Belirlemesi

Bilirkişinin Kamulaştırılacak Taşınmazın Bedelini Belirlemesi

Bilirkişi görevlendirilmesi mahkeme tarafından yapılır. Mahkeme tek bir kişiyi bilirkişi olarak görevlendirebileceği gibi bir bilirkişi heyeti de tayin edebilir. Bilirkişi heyeti kamulaştırılacak taşınmazın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile giderek keşif işlemine katılır. Bilirkişi görevlendirilmesinin ardından kendisine tanınan süre içerisinde kamulaştırılacak taşınmazın cinsi, nevi, yüz ölçümü gibi kıymetini belirleyecek bütün unsurları göz önüne alarak bir rapor hazırlar. Bu raporda taşınmazın bulunduğu şartlarda kullanılmaya devam edilmesi durumunda getireceği gelir de değerlendirme altına alınmaktadır.

Bilirkişi değerlendirmeleri sırasında taşınmazın muhitindeki emsal satış değerleri de göz önüne alınır. Emsal değer araştırmaları, geçmiş dönemdeki benzer taşınmazların kamulaştırma bedelleri, tapu müdürlüklerinden temin edilen benzer durumdaki taşınmazların satış fiyatları, vergi beyanları,  taşınmaz satışında aracı olarak kullanılan satış platformlarındaki emsal değerler göz önüne alınarak yapılmaktadır.

Bilirkişi heyeti düzenleyeceği raporda taşınmazın bedelini belirlerken hangi verilere dayandığını açık bir şekilde belirtmek zorundadır. Kamulaştırılacak taşınmazın malın değeri tespit edilirken kamulaştırmayı gerektiren imar ya da hizmet teşebbüsünün taşınmaza sağlayacağı değer artışı hesaplanmaz. Kamulaştırma hiç yapılmayacakmış gibi taşınmazın değeri belirlenir.

Mahkemenin Kamulaştırma Bedelini Belirlemesi

Tarafların bilirkişi tarafından belirlenen kamulaştırma bedelinde anlaşamamaları durumunda yeniden mahkeme yeniden bilirkişi tayini yapabilir. Ardından mahkeme tarafından bir değer belirlenir ve idarenin bu değeri mal sahibinin hesabına yatırması için süre verilir. İdare tespit edilmiş olan kamulaştırma bedelini nakit ve peşin olarak belirlenen hesaba on beş gün içerisinde yatırmak zorundadır. Ödemenin hak sahibinin hesabına yatırıldığına dair makbuzun idarece mahkemeye ibraz edilmesinin ardından mahkeme taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir ve bu karar tapu müdürlüğü ve ilgili bankaya bildirilir. Mahkemenin tescil kararı kesin hüküm olup tarafların bedele ilişkin temyiz hakları saklıdır. Bu durumda taşınmaz idare adına tescil edilir ancak taşınmaz için ödenen kamulaştırma bedeli için üst mahkemeye başvuru hakkı bulunmaktadır.

Trampa Yolu İle Kamulaştırma Nasıl Yapılır?

İdare kamulaştırmak istediği taşınmaz mala alternatif olarak hak sahiplerine farklı bir taşınmaz malı vermeyi taahhüt edebilir. Trampa yolu ile kamulaştırmada önerilen taşınmaz mal tüm kamulaştırma bedelini karşılayabileceği gibi kamulaştırma bedelinin bir kısmının nakit olarak ödenmesi kalan kısmının trampa yolu ile karşılanması da mümkündür. Taşınmazın hak sahibi trampa yöntemini kabul etmezse bu şekilde kamulaştırma yapılması mümkün değildir.