Ayni haklar, bu hakkı ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir. Ayni hakların ihlal edilmemesini sağlamak için ayni hakların aleniyetinin sağlanması gerekir. Bu ihtiyaç, menkullerde zilyetlik, gayrimenkullerde tapu sicili ile sağlanır. Böylelikle tapuya bakan herkes gayrimenkulün kime ait olduğunu, üzerinde başka bir hak olup olmadığını görebilecektir.

Osmanlı’da toprak sayımları yapılmış ve toprakların aidiyeti yazıya geçirilmiştir. Ama bugünkü manada bir tapu sicili oluşturulmamıştır.  Osmanlı zamanında tapu almış, ancak daha sonra sınırların daralmasıyla toprağından uzakta kalmış kişiler vardır. Bu kişiler haklarını, ancak uluslararası antlaşmalarla kullanabileceklerdir.

Osmanlı zamanından bugüne kadar devam eden toprak ihtilafları vardır. Bu sebeple Osmanlı toprak düzeni bilinmelidir. Osmanlı zamanında 5 tip arazi vardır.

Özel mülkiyete konu olan arazidir. Eski köy ve şehirlerdeki arazilerdir. Buralardaki tasarruf fıkha göre yapılır.

Osmanlı’da topraklar padişahındır. Toprağın kuru mülkiyeti devlete, yararlanma hakkı ise padişah tarafından fertlere tahsis edilmiştir. Tarım arazisinin büyük kısmı bu gruptadır. Buradaki tasarruf hakkı önce
teamülle yönetilmekteyken, daha sonra kanunlar çıkmıştır. Bugün itibariyle, bu araziler de özel mülkiyete açıktır.
Uzun bir süreyle bir toprak üzerinde tasarrufta bulunana, o toprağın mülkiyeti verilmiştir.

Osmanlı’da kamu hizmetleri vakıf yoluyla görülmekteydi. Hem mülki arazide hem de miri arazide vakıf kurulabilmekteydi. Vakıf kurulduktan sonra o arazi, tür değiştirip vakıf arazi haline gelmekteydi.

Bazı tapularda hala vakıf şerhi bulunmaktaydı. Bu şerhin silinebilmesi için bugün itibariyle miri arazide bir vakıf kurulmuşsa, orayı kullanan bir bedel ödemeden onun maliki haline gelir. Ancak özel mülkiyete tabi arazi üzerine bir vakıf kurulmuşsa, orayı kullanan kişi, Vakıflar Genel Müdürlüğü’ne bir bedel ödemelidir. Bu bedele “taviz bedeli” denir.

Aslında miri arazi üzerine kurulmuş vakıfların toprağı üzerinde ikamet edenlerin de taviz bedeli ödemesi gerekmekteydi. Ancak daha sonra Yargıtay uygulamasıyla bu kaldırılmıştır. Bedeli halihazırda ödemiş
olanlar sebepsiz zenginleşme davaları ile ödedikleri bedeli geri almışlardır.

Terk etme kavramı, burada mülkiyetten çıkarılma anlamına gelmektedir. Bugünkü adı, kamu arazisidir.

Kimsenin mülkiyetinde olmayan ve halka da terk edilmemiş olan arazilerdir. Kayalar, ormanlar, denizler bu minvaldedir.

MK – 977: “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile planlardan oluşur.   Sicilin örneği, nasıl tutulacağı ve yardımcı siciller tüzükle belirlenir.”

 

Tapu kütüğü teknik bir terimdir. Şerh, tescil ve kayıt da aynı şekilde teknik kelimelerdir. Birbiriyle değiştirilerek kullanılamaz. Tanımları aşağıda verilecektir. Tapu sicilinde ayni haklar, sınırlı ayni, nispi ve nispi dahi olmayan haklar gösterilebilir.

Tapu sicili şunlardan oluşur;

Tapu kütüğünde arazi kayıtları tutulur. Her taşınmaza kütükte bir sayfa ayrılır. Sayfa numaraları birbirini izler. Taşınmaza birden çok sayfa açılması mümkün değildir. Bir sayfa açıldıktan sonra, taşınmaza ilişkin tüm işlemler bu sayfada yapılır. Eğer taşınmaza her nasılsa birden fazla sayfa açılmışsa ortaya sorunlar çıkması muhtemeldir.

Sürekli ayni haklara ayrı sayfa açılabilir.

Arazi üzerine bina yapılmış ve kat mülkiyetine geçirilmişse, binalar ve arsalar kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilir.

Tapu kütüğüne tescil istemleri, isteyenin kimliği ve istemin konusu belirtilerek derhal yevmiye defterine yazılır. Yani henüz tescil yapılmadan, talep ayrı bir deftere kaydedilecektir. Tapuya yapılan kayıtlar, hükümlerini yevmiye defterine yapılan kayıttan itibaren doğururlar.

Gayrimenkul yeryüzünde bir yer işgal eder. İşgal ettiği yer, plan üzerinde gösterilir. Bir zarf içine konulur ve tapuda saklanır.

Şu anda geçerli olan Kadastro Kanunu 1987 tarihlidir.
Kadastronun amacı, kanunda “tapunun amacı olan planları yaparak, taşınmaz malların sınırlarını arazi ve harita üzerinde gösterip, hukuki durumlarını tespit etmek, bu yolla tapu sicilini kurmak” olarak gösterilmiştir.

1990’lara kadar kadastro faaliyeti oldukça yavaş ilerlemiştir. Şu anda kadastro faaliyetinin %99.5’u tamamlanmıştır.

Kural olarak kadastronun yapılması, taşınmazların yerlerinin ve şekillerinin plana bağlanması ve buna dayalı olarak tapunun çıkartılmasıdır. Ancak Türkiye’de tapular, mahkeme kararına dayanılarak çıkartılmıştır.

Tapu sicilinde tescil illidir. Bu sebeple tapuda bir tescilin değiştirilip bir başkası adına geçirilebilmesi için bir dayanak belge, hukuki işlem gerekir. Bu belge, sözleşme, vasiyet, vakıf kurulması, borçlandırıcı işlem olabilir. Bu belgeler bir zarf içine konulur ve özenle saklanır.

Her bir gayrimenkulün gördüğü işlemlerin belgesi, belli bir sırada, belli zarflar içinde tapuda arşivlenir. Tapu dairesindeki belgelerin saklanması, temel hak olan mülkiyetin korunması için önemlidir.

Mal sahiplerinin alfabetik olarak kaydı tutulur ve bunların mülkiyetindeki taşınmazlar burada belirtilir.

Noterler, bir vekili azil işlemi yaptıklarında bunu derhal tapuya bildirirler. Bu bildirim üzerine, azil derhal kayda geçirilir.

Tapu kadastro kayıtları bilgisayar ortamında tutulabilir.

Bu kuralın istisnası şudur. Osmanlı’nın son zamanında başlayan sistem zorunlu olarak ayakta tutulmuştur. Zabıt defteri adı verilen, her taşınmaza bir sayfa değil de, işlem sırasına göre tutulan defterler de yakın zamana kadar uygulamada kullanılmıştır.

Kat mülkiyeti kütüğü de aynı prensibe dayanır.

Taşınmazlar üzerinde ayni hak tescille kazanılır. Ancak Medeni Kanun bazı hallerde tescilsiz kazanımları tanımıştır.

Miras:
Ölüm anında tescil, A şahsı adına görülürken, mirasçıları ölüm anında hakkı iktisap etmiştir. Hak, tescilden önce kazanılmıştır.

İşgal: Zamanaşımı ile kazanımda tescilsiz iktisap vardır. Sahipsiz bir taşınmazın işgalinde de tescilden önce hak kazanılmıştır.

Tapu kütüğündeki tescile dayanarak, iyiniyetle mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunur.

Tescil bir tasarruf işlemidir. Tasarruf işleminin geçerliliği, dayandığı hukuki sebebin geçerli olmasına bağlıdır.

Tescil bir tasarruf işlemidir. Bu tasarruf işleminin geçerli olması için, geçerli bir hukuki işleme veya kanuna dayanmalıdır. Hukuki işlem sözleşme, tek taraflı hukuki işlemler, çok taraflı hukuki işlem olabilir. Eğer
hukuki işlem geçersizse, tescil de geçersizdir.

Ayni haklar, bu hakkı ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir. Ayni hakların ihlal edilmemesini sağlamak için ayni hakların aleniyetinin sağlanması gerekir. Bu ihtiyaç, menkullerde zilyetlik, gayrimenkullerde tapu sicili ile sağlanır. Böylelikle tapuya bakan herkes gayrimenkulün kime ait olduğunu, üzerinde başka bir hak olup olmadığını
görebilecektir.

Tapu sicilini görmek ve buradan örnek almak farklı düzenlemelere sahiptir.

Tapu sicili herkese açıktır.

İlgisini inanılır kılan herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisini gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini isteyebilir.

Kimse, tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.

Ayni haklar tescil ile kurulur. Tescil, ayni haklar için kurucu etkiye sahiptir. Tescil, ayni hak için esaslı unsurdur.

Arazinin tapu siciline kaydedilebilmesi için, sınırının belirlenmiş olması gerekmektedir. Sınır, insan eliyle yapılır. İnsan ancak sınırlanmak kaydıyla arazi üzerinde hakimiyet sürdürebilir. Arazi üzerindeki binalar, üst arza tabidir ilkesi gereğince arsaya tabidir. Bir arazi tapuya kaydedilince, bina da tapuya geçmiş olur. Tapu yapıldıktan sonra bina yapılmış ve tapuda bina gözükmüyor olsa dahi, tapu hem araziyi hem de binayı da kapsayacaktır.

Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, yeryüzünde cismani bir varlık olarak yer işgal etmese dahi tapuya
kaydedilebilir ve bunlara ayrı bir sayfa açılır. Bu hak, mutlaka bir irtifak hakkıdır.  Mevzubahis irtifak hakkı bağımsız bir nitelikte olmalıdır. Yani eşyaya bağlı irtifaklar bu şekilde kaydedilemeyecektir. Şahsa bağlı bir irtifak hakkı olmalıdır. Şahsa bağlı irtifak haklarından da, devri mümkün olmayan ve şahsa kaim haklar ayrı sayfa olarak kaydedilemeyecektir. Ayrıca, kaynak hakkı ve üst hakkı da devri mümkün olmasına rağmen, aksi kararlaştırılabilir bir haktır. Sonuç olarak, devri mümkün ve şahsa bağlı haklar bağımsız niteliktedir ve ancak bunlar için ayrı bir sayfa
açılabilir.

Hak, süresiz veya en az 30 senelik olmalıdır.

Hakka yeni sayfa açılabilmesi için talep gerekir.

Devlet kadastro yapılacak yerleri ilan eder. İlan öncesinde her mahalle veya köy için ekipler oluşturur. Ekip, ilan edilen günde yöreye gider. Hazırlık işlemleri ve tespit işlemleri yapar. Elinde belgesi olanlar, belgelerini getirir.

Kayıt sahibi veya mirasçıları varsa, kayıt sahibi adına, kayıt sahibi ölmüş ise mirasçıları adına, mirasçılar tayin olunamazsa, ölü olduğu yazılmak suretiyle kayıt sahibi adına mülkiyet tescil edilir.

Kadastro Kanunu bir kimsenin edinebileceği tapusuz taşınmaz miktarını sınırlandırmaktadır.

Zilyetlik ile kayıt birleşiyorsa, tapuda kayıt korunur. Eğer, bir başkası yazılı bir belge ile, kayıt sahibinin taşınmazı ona devrettiğini ileri sürüyorsa, yazılı belgeye itibar edilerek tapu kaydı onun adına geçirilir. Yani, kadastro sırasında adi yazılı şekil ile yapılmış devirler de geçerli olmaktadır.

Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan toplam yüzölçümü kuru toprakta 100, sulu toprakta 40 dönüm, bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız olarak malik sıfatıyla zilyet olarak 20 yıl kullanan kişi adına kaydedilir. Eğer zilyedin elinde eski hukuktan gelen mülkiyet gösteren yazılı belge varsa bu dönüm sınırlamalarını kaldırır.

Kadastro kanunu kamu mallarının da nasıl tapuya tescil edileceğini göstermektedir. Tapu kütüğü yanında devlet malları sicili gibi bir sicil kurulmasını öngörmektedir. Ormanların sicilleri ve kadastrosu Orman Kanunu’na göre tutulur.

Orman sayılmayan, özel mülkiyete tabi olmayan, kamuya tahsis edilmiş de olmayan araziler için, Kadastro Kanunu’na göre,  tarıma elverişli olmayan bir yeri tarıma elverişli bir yer hale getiren kişi 20 sene zilyetliği sürdürmüşse, burası için malik olarak tescil edilmeyi isteyebilir. Bu hüküm, belediye sınırlarını içerisinde uygulanmaz.

Bu sayılanların dışında kalan tescile tabi bir taşınmaz varsa ve tarım alanına dönüştürülmesi mümkün ise, bu taşınmaz Hazine adına tescil edilir. Bir üst paragraftaki koşullar sağlanmış olsa da 20 senelik zilyetlik şartı doldurulmamışsa kayıt yine Hazine adına yapılacaktır.

Eşya Hukuku Test 3 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!

Eşya Hukuku Test 2 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!

Eşya Hukuku Test 1 başlıklı testimizi de çözmeyi unutmayın!